Atunci când închiriezi un apartament, de cele mai multe ori te afli chiar la primul tău contact cu piața imobiliară, iar sectorul chiriilor de locuințe este cel mai dinamic dintre toate. De aceea, trebuie să fii foarte bine pregătit, astfel încât să fii capabil să iei cea mai bună decizie în cel mai scurt timp posibil. Și cei mai versați dintre chiriași sunt uneori surprinși tocmai de această viteză în desfășurarea lucrurilor, specifică pieței chiriilor.

Etapele pe care ți le propunem în cele ce urmează sunt orientative, nefiind aranjate în ordine cronologică dar, respectându-le, vei avea șansa de a încheia un contract de închiriere în condiții legale, pentru apartamentul de care aveai cu adevărat nevoie.

Specialiștii  recomandă să parcugi 7 etape, atunci când vrei să închiriezi un apartament:

• identificarea nevoilor locative
• stabilirea bugetului pentru închiriere (chirie+ cheltuieli de intretinere+ cheltuieli de deplasare)
• alegerea consilierii de specialitate
• selecția ofertelor în funcție de nevoile locative
• etapa de vizionare
• negocierea chiriei
• semnarea contractului de închiriere, clauze contractuale, documente, taxe.

2. Cum știu ce apartament de închiriat îmi trebuie?

Răspunsul la această întrebare, la o primă vedere pare foarte simplu: un apartament curat, bine dotat, amplasat într-o zonă bună și având o chirie decentă. În realitate însă, lucrurile sunt puțin mai complicate pentru că, de cele mai multe ori, chiriașii nu știu exact ceea ce își doresc.

În funcție de orarul tău zilnic, de distanța față de serviciu sau facultate, de locurile unde-ți petreci de regulă timpul liber, de stilul de viață, etc., specialiștii vor putea să-ți prezinte cel mai potrivit apartament pentru tine în cel mai scurt timp. Cum? Identificând care sunt cu adevărat nevoile tale locative, din punct de vedere al zonei, chiriei lunare, cheltuielilor și dotărilor de care ai nevoie.

Poți să-ți rezolvi problemele și pe cont propriu. Atenție! Fiecare element component al ofertei de închiriere costă! Astfel, vei plăti pentru zonă, numărul de camere, tipul apartamentului (decomandat/semidecomandat), etajul, finisajele și dotările apartamentului, facilitățile zonei (magazine, farmacii, școli, parcuri, terenuri de sport, etc), locul de parcare sau accesul la mijloacele de transport în comun.

Cu siguranță, una sau mai multe dintre cele enumerate mai sus, nu se găsesc în lista ta de priorități atunci când vrei să închiriezi un apartament. De ce să plătești în plus pentru ceva ce nu folosești?

3. De ce trebuie să țin cont atunci când îmi stabilesc bugetul pentru închirierea unui apartament?

Închirierea unui apartament, dincolo de alte aspecte importante, presupune și elementul financiar, uneori cel mai important dintre toate. Până la urmă îți dorești o chirie cât mai mică, nu?

Te vei întreba, cu siguranță, de ce trebuie să-ți stabilești un buget de închiriere, pentru că lucrurile ar trebui să fie mult mai simple.

Buget= Chiria lunară

Este absolut greșită egalitatea de mai sus! Matematica imobiliară în sectorul închirierilor de locuințe este mult mai complexă. De cele mai multe ori, încă din faza semnării contractului de închiriere, vei fi nevoit să cheltui mult mai mulți bani decât ți-ai plănuit.

Îți oferim doar câteva exemple, pe care le vom dezvolta ulterior în cadrul ghidului:

• chiria plătită în avans pe mai multe luni te poate ajuta să obții un preț mai bun;
• garanția solicitată de proprietar va reprezenta cu siguranță un efort financiar suplimentar pentru tine;
• alături de chirie, în fiecare lună va trebui să plătești cheltuielile de întreținere, care diferă foarte mult de la un apartament la altul;
• nu alege o chirie ieftină la celălalt capăt al orașului, pentru că vei avea nevoie de transport pentru a ajunge la serviciu sau facultate, iar asta înseamnă timp și bani.
• Nu va fi interesat de parteneriate de durată.

4. Să închiriez un apartament pe cont propriu sau să apelez la servicile specialiștilor imobiliari?

Închirierea unui apartament este o afacere riscantă. Este opțiunea ta, dacă vrei să-ți închiriezi un apartament pe cont propriu, însă recomandarea noastră este să apelezi la serviciile agenților imobiliari profesionisti .

Îți prezentăm, mai jos, câteva din motivele pentru care alegerea consilierii de specialitate ar trebui să fie prioritatea ta numărul 1:

• pentru că specialiștii noștri vor ști să identifice care este cel mai potrivit apartament pentru tine, conform nevoilor tale locative;
• pentru stabilirea bugetului de închiriere, astfel încât celelalte cheltuieli (în afara chiriei) să nu te prindă descoperit;
• pentru a avea acces la cele mai bune oferte de apartamente de închiriat, vizionate inițial de către agenții noștri imobiliari;
• pentru a putea negocia cea mai bună chirie pentru apartamentul selectat;
• pentru a câștiga timp, închirierea apartamentului realizându-se într-un interval de timp mult mai redus decât în cazul în care ai fi acționat pe cont propriu;
• pentru a semna un contract de închiriere perfect legal și, în același timp, corect din punct de vedere al clauzelor.
• pentru că astfel vei demara o relație de câștig-câștig, de ale cărei beneficii te vei bucura pe termen lung.

5. Cum să aleg cel mai bun agent imobiliar pentru mine?

Ai ales consilierea de specialitate, dar numărul agențiilor de pe piața imobiliară începe să te înspăimânte. Și toți sunt profesioniști, sau cel puțin această calitate o găsești în descrierile tuturor. Tu știi însă că există profesioniști, la fel cum există falși profesioniști și să alegi cu cine te vei așeza la masa discuțiilor.

Un fals profesionist:

• îți va negocia comisionul doar pentru a încheia tranzacția, făcând astfel o concurență neloială pe piață;
• va apela la forme de publicitate falsă, pentru a-și atrage clienții;
• îți va prezenta apartamente pe care nu le-a văzut nici măcar în poze;
• te va abandona dacă nu te vei decide asupra apartamentului încă de la prima întâlnire;
• pentru că nu va ști să identifice care sunt nevoile tale locative, îți va oferi variante total nepotrivite;
• nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Un specialist imobiliar :

• va lucra pentru tine, în direcția satisfacerii nevoilor tale locative, iar comisionul va veni ca o consecință a activității prestate în spiritul relației de câștig-câștig;
• îți va oferi asistență pe parcursul întregului proces de închiriere;
• îți va prezenta un număr limitat de oferte, care reprezintă cu adevărat soluții pentru tine;
• va stabili cu tine un program organizat de vizionare și va comprima la maxim intervalul de timp necesar acestei etape;
• va negocia pentru tine cel mai bun preț și cele mai bune condiții de plată;
• îți va oferi consiliere juridică în cadrul etapei de semnare a contractului de închiriere;
• împreună cu tine, va pune bazele unui parteneriat pe termen lung.

6. Cum trebuie să mă pregătesc pentru etapa de vizionare?

Etapa de vizionare necesită o atenție deosebită din partea ta, pentru că este foarte important să faci o impresie bună proprietarului apartamentului de închiriat. O atitudine potrivită, o ținută vestimentară corespunzătoare, un limbaj adecvat, pot face ca la finalul vizitei să pleci cu contractul de închiriere semnat în condițiile pe care ți le-ai dorit.

De aceea, îți recomandăm să urmezi sfaturile specialiștilor cu privire la “armele” pe care să le folosești în cadrul etapei de vizionare:

• fii punctual, timpul este prețios pentru toată lumea;
• vino la întâlnire într-o ținută îngrijită, smart casual, exact ca în cazul unui interviu de angajare;
• pentru că am amintit de interviul de angajare, n-ar fi rău să ai chiar o prezentare scrisă, un CV personal însoțit de recomandări;
• dacă vei locui împreună cu soția sau prietena, ideal ar fi să veniți împreună la întâlnirea pentru vizionare;
• fii calm, relaxat, răspunde tuturor întrebărilor proprietarului cu amabilitate. Întrebările nu vor fi puține, pentru că în cadrul acestei etape proprietarii vor trebui să descopere calitățile umane ale viitorului chiriaș și să afle care sunt posibilitățile financiare ale acestuia;
  atenție la emoții! Unii proprietari pot profita de acest lucru în cadrul procesului de negociere.

Sfatul nostru: vei putea obține o chirie în condiții financiare mai bune, doar pentru că ești o persoană carismatică, veselă, deschisă.

7. La ce trebuie să fiu atent în cadrul etapei de vizionare?

Etapa de vizionare este una dintre cele mai importante etape din cadrul procesului de închiriere a unui apartament. Spre deosebire de situația cumpărării unei locuințe, în cazul închirierii lucrurile se desfășoară mult mai rapid și, astfel, nu sunt puține exemplele în care mai multe etape se comprimă într-una singură.

Vizionarea poate fi urmată la distanță de doar câteva minute de negociere și de semnarea contractului de închiriere. Astfel, vei avea foarte puțin timp la dispoziție să examinezi apartamentul înainte de a-l închiria. Mai mult, nu vei avea posibilitatea să-l vizionezi a doua oară pentru că, datorită dinamicii sectorului chiriilor de locuințe, cu siguranță va fi deja închiriat. Ți se pare exagerat? Gândește-te la lunile septembrie-octombrie, în plin sezon al chiriilor, când apartamentele sunt uneori vizionate în același timp de mai mulți pretendenți, organizându-se adevărate licitații. Acesta este numai unul din avantajele pe care ți le-am prezentat mai sus, atunci când alegi să colaborezi cu specialiștii noștri. Agenții vizionează ofertele din baza de date înainte de a le prezenta clienților, fiind atenți la toate detaliile tehnice ale acestora. Orice defecțiune descoperită va fi în primul rând sesizată proprietarului, astfel încât acesta o va remedia înainte ca tu să-i vizionezi apartamentul.

Dacă alegi însă, pe riscul tău, să-ți rezolvi problemele de unul singur, fii atent la următoarele:

• starea generală a blocului și a spațiului verde din jurul său;
• lista cheltuielilor de la avizier pentru că într-un bloc cu restanțe foarte mari la întreținere vei avea parte numai de tensiuni;
• imaginea de ansamblu a casei scării (curățenie, aerisire, flori, pereți zugrăviți, starea liftului);
• în interiorul apartamentului, verifică dintr-o privire finisajele: parchetul, gresia, starea pereților;
• verifică apoi, mai în detaliu: robinete, țevi, obiecte de mobilier, electronice și electrocasnice, în general acele obiecte de folosință zilnică.
  Fii atent ca toate acestea să se reflecte fidel în procesul verbal de predare-primire, pe care-l vei întocmi ca anexă la contractul de închiriere.

8. Cum pot să negociez prețul chiriei?

Există mai multe modalități prin care poți obține o negociere a prețului chiriei, atât la începutul contractului cât și în perioada de desfășurare a sa. Specialiștii imobiliari îți vor oferi cele mai bune sfaturi în acest sens, pentru că plata chiriei lunare să nu devină o povară pentru tine și să poți astfel păstra apartamentul pe care ți-l dorești cât mai mult timp.

În primul rând trebuie să adopți o atitudine deschisă în cadrul procesului de negociere, să răspunzi la toate întrebările proprietarului cu sinceritate, câștigându-i astfel încrederea. Apoi, trebuie să știi că orice beneficiu vei obține reprezintă de fapt o negociere a chiriei, chiar dacă acest beneficiu nu se reflectă numai în cuantumul acesteia.

Ce înseamnă acest lucru? Îți spunem mai jos:

• plătește mai multe chirii în avans (de exemplu, pe 2-6 luni) și poți obține astfel o reducere substanțială a chiriei lunare;
• solicită plata garanției în mai multe tranșe, astfel încât efortul tău financiar să fie mai mic la începutul perioadei de închiriere;
  dacă ești elev sau student, cere proprietarului apartamentului o reducere a chiriei pe perioada verii, când vei fi plecat în vacanță;
• de asemenea, poți cere o reducere a chiriei pentru lunile de iarnă, când cheltuielile de întreținere sunt mai mari, iar această reducere să se compenseze cu o creștere a chiriei în lunile de vară;
• finisarea și dotarea apartamentului de către chiriaș poate duce la reducerea cuantumului chiriei lunare. Este extrem de avantajos să cumperi, de exemplu, o mașină de spălat și să obții o reducere a chiriei. Te vei folosi de bunul cumpărat atât pe perioada închirierii cât și după aceea, pentru că tu ești cel care a făcut achiziția.
• viză de flotant;
• locul de parcare;
• plata cheltuielilor de către proprietar și decontarea acestora în momentul plății chiriei. Vei fi scutit astfel de o serie de drumuri în fiecare lună.

9. Ce este contractul de închiriere și care sunt cele mai importante clauze ale sale?

Contractul de închiriere reprezintă o convenție scrisă între un locator (proprietar) și unul sau mai mulți locatari (chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție apartamentul său locatarilor pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume de bani plătibilă lunar (chirie). Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți.

Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durata contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care specialiștii îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate dacă nu vrei să ai parte de surprize.

Îți enumerăm mai jos care sunt clauzele contractuale mai importante pentru chiriaș:

• preavizul de 30-60 de zile;
• respectarea intimității chiriașului, ceea ce înseamnă că vizitele periodice ale proprietarului pentru inspectarea stării tehnice a apartamentului să se facă numai cu acordul și în prezența chiriașului;
• penalitățile pentru întârzierea plății chiriei să nu depășească 1% pe zi;
• clauza de subînchiriere în cazul în care dorești să cedezi una din camere unui coleg pentru a împarți costurile cu acesta;
• acceptul proprietarului cu privire la animalele de companie;
• procesul verbal de predare-primire (care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea reală a acestora).

Nu uita de indexurile la apă, gaz, curent, atât la intrarea cât și la ieșirea din apartamentul închiriat! Atenție! Asigură-te că proprietarul va declara contractul de închiriere la Administrația Financiară, pentru că acest lucru reprezintă, pe de o parte oficializarea contractului, iar pe de altă parte, responsabilizarea proprietarului.

10. Ce documente trebuie să solicit proprietarului atunci când vreau să închiriez un apartament?

• Înaintea semnării contractului de închiriere ai dreptul să soliciți proprietarului o serie de documente, pe care ți le prezentăm în cele ce urmează:
• Actele de identitate ale proprietarului;
• Extrasul de carte funciară de informare, care prezintă situația la zi a apartamentului din punct de vedere juridic și certifică datele de identificare ale apartamentului și ale proprietarului;
• Certificatul de performanță energetică, document care îți oferă informații cu privire la performanța energetică a apartamentului închiriat

Atenție! Prezentarea certificatului energetic reprezintă obligația legală a proprietarului!

11. Care sunt costurile închirierii unui apartament?

În momentul semnării contractului vei avea o serie de costuri, fără de care închirierea nu va fi posibilă. Majoritatea acestor costuri sunt obligatorii, iar noi îți recomandăm că și pe cele opționale să le iei foarte serios în considerare.

• chiria lunară;
• 2-6 chirii în avans- opțional (vezi cap. 9 “Cum pot să negociez prețul chiriei?”);
• garanția reprezentând echivalentul a 1-2 chirii lunare;
• cheltuieli ulterioare semnării contractului de închiriere (cheltuieli de întreținere, curent electric, gaz, aboanament cablu și internet, etc.).

Articolul Ghidul chiriașului imobiliar apare prima dată în Dragu Imobiliare Next Level.

Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. În lipsa unui cadru legislativ care să te protejeze în calitatea ta de proprietar de apartament de închiriat, este foarte posibil ca această afacere să se transforme într-o adevărată aventură, de multe ori nu cu un final fericit. De asemenea, lipsa unui sistem informatic centralizat, care să fie accesibil atât agențiilor imobiliare cât și proprietarilor și care să-i evidențieze pe acei chiriași cu probleme astfel încât să nu mai poată închiria în viitor alt apartament la fel de ușor, joacă în favoarea acestora. Imaginează-ți cum ar arată o bază de date a chiriașilor care, în funcție de “prestația” lor din perioada când au stat în chirie, să primească un calificativ care să-i recomande sau, din contra, să-i îndepărteze de un alt apartament de închiriat.

De aceea, specialiștii îți recomandă să-ți iei un minim de măsuri de siguranță, atunci când îți închiriezi apartamentul și, în acest sens, îți prezentăm mai jos un plan de acțiune pe care-l vom dezvolta ulerior în cadrul ghidului.Închirierea unui apartament presupune parcurgerea următoarelor etape:

• etapa de preînchiriere
• etapa de pregătire a locuinței pentru închiriere
• colaborarea cu specialiștii imobiliari
• etapa de promovare
• etapa de vizionare
• negocierea
• finalizarea tranzacției, cu mențiunea că în cazul închirierilor de apartamente, de cele mai multe ori, ultimile trei etape se pot suprapune într-atât încât să se constituie într-una singură.

2. Cui aș putea să-i închiriez apartamentul meu? Care sunt tipurile de chiriași?

Așa cum ți-am spus mai sus, atunci când îți închiriezi apartamentul trebuie să parcurgi mai multe etape iar preînchirierea este una dintre cele mai importante.

Ce se întâmplă în cadrul acestei etape și de ce o considerăm atât de însemnată?

Preînchirierea reprezintă etapă de acomodare și de conștientizare a calității de proprietar de apartament de închiriat, etapă în care vei acumula foarte multe informații din domeniul imobiliar, dar și din cele adiacente: juridic, bancar.

A fi proprietar de apartament de închiriat înseamnă în primul rând să deții o astfel de proprietate, pe care să intenționezi să o exploatezi prin închiriere, conform normelor legale în vigoare. Odată cunoscute responsabilitățile legale și financiare, pasul următor îl presupune stabilirea profilului clientului. Nu poți să ai așteptări exagerate în ceea ce privește tipul chiriașului perfect, dacă, să presupunem, apartamentul tău nu i se poate adresa clasei din care acesta face parte. Hai să vedem împreună care sunt cele patru tipuri de chiriași de pe piața imobiliară românească:
chiriașii ocazionali, cărora li se adresează apartamentele în regim hotelier, o afacere de cele mai multe ori la limita legii, pentru că există o mare diferență între cazare și chirie
chiriașii nefamiliști- studenți, elevi, cu pretenții scăzute, cărora li se adresează locuințe cu un grad mediu de confort
chiriașii familiști, ce necesită, alături de condiții superioare de locuire, și facilități în zona în care locuiesc
chiriașii reprezentanți/parteneri ai unor companii, cărora li se adresează apartamentele de protocol
În funcție de zona unde este situat apartamentul tău, de calitățile sale tehnice, de finisaje, de facilitățile oferite, vei putea să poziționezi și să adresezi oferta ta uneia sau mai multor categorii de chiriași din cele prezentate mai sus.

3. De ce trebuie să-mi pregătesc apartamentul pentru închiriere?

După ce ți-ai stabilit ținta în ceea ce privește tipul chiriașului dorit, probabil că știi ce condiții de locuire îi sunt necesare și specifice fiecăruia dintre ei. Indiferent de tipul chiriașului, apartamentul tău va avea nevoie de o igienizare generală și de reparații acolo unde este cazul, înainte de etalarea ofertei pe piață. Costurile vor depinde de dimensiunile intervențiilor și de calitatea finisajelor, a elementelor de mobilier și de decorațiuni interioare, a electronicelor și a aparatelor electrocasnice cu care-ți vei dota apartamentul.

Pentru un apartament în regim hotelier, unde durata medie de ședere este foarte scurtă, de ordinul zilelor sau cel mult săptămânilor, sunt necesare igienizări repetate, după fiecare client, așternuturi de pat și prosoape curate, precum și produse de igienă: șampon, gel de duș, săpun etc. Apartamentul destinat nefamiliștilor va avea amenajări interioare de bază, accentul punându-se în primul rând pe funcționalitate și nu pe noutate. Și o canapea mai veche va fi în regulă, atâta timp cât este confortabilă și nu prezintă defecte majore. Din categoria “must have” sunt birourile și bibliotecile sau rafturile pentru cărți. Televizorul și abonamentul la cablu nu sunt obligatorii, în schimb, o conexiune bună la internet este.

Dacă apartamentul tău se adresează unei familii, fiind poziționat într-o zonă ce beneficiază de facilități multiple(grădinițe, școli, parcuri, locuri de joacă, terenuri de sport, magazine etc), atunci trebuie să fii pregătit pentru o relație pe termen lung, pentru că familiile nu sunt dispuse să se mute de foarte multe ori, preferând stabilitatea. Există însă situații, și nu puține, când chiriașii familiști se află într-o fază intermediară, între o vânzare și o cumpărare, fiind nevoiți să locuiască o perioadă scurtă de 1-3 luni în chirie. Condițiile pe care trebuie să le oferi sunt însă aceleași: curățenie, obiecte electrocasnice funcționale, televizor și cablu tv, internet, obiecte de mobilier de o foarte bună calitate tehnică și estetică. Apartamentele de protocol sunt locuințe de lux care se adresează companiilor, servind angajaților acestora sau partenerilor de afaceri.

Companiile preferă să contracteze astfel de locuințe pe termen lung pentru a evita situațiile neplăcute în care, în preajma unor evenimente importante organizate, să rămână descoperite la acest capitol. În plus ține și de prestigiul și eticheta unei companii de renume să aibă în portofoliu astfel de proprietăți. Finisajele și dotările acestor locuințe vor fi high-class, care presupun costuri considerabile dar, pentru că și utilizarea lor este limitată, uzura va fi limitată.

4. Să-mi închiriez apartamentul pe cont propriu sau să apelez la serviciile specialiștilor imobiliari?

Îți amintești prima frază a acestui ghid? Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. Dacă ești dispus să-ți asumi seria de riscuri la care te vei expune și pe care ți le vom prezenta mai jos, atunci poți să-ți închiriezi apartamentul pe cont propriu și să uiți de specialiștii noștri.
De ce să închiriezi pe cont propriu?

• pentru că ai suficiente cunoștințe cu privire la legislația în vigoare în domeniul închirierilor de apartamente
• pentru că piață imobiliară cu mecanismele sale nu prezintă niciun secret pentru ține
• pentru că știi cum să-ți pregătești apartamentul
• pentru că știi ce trebuie să conțină un anunț imobiliar și care sunt cele mai bune medii în care poți să-ți promovezi apartamentul
• pentru că știi ce chirie lunară poți obține
• pentru că ai încredere în toate personajele care-ți vor trece pragul
• pentru că nicio clauză a contractului de închiriere nu te poate surprinde

De ce să apelezi la serviciile specialiștilor imobiliari ?

• pentru a avea acces la informații
• pentru stabilirea unei chirii corecte ținând cont de caracterul sezonier al pieței imobiliare în acest domeniu
• pentru sfaturi imobiliare valoroase și asistență în cadrul întregului proces de închiriere
• pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat
• pentru clienți de calitate, aceștia trecând printr-un proces complex de preselecție și calificare
• pentru a câștiga timp, închirierea realizându-se în cel mai scurt timp posibil
• pentru siguranța tranzacției imobiliare de închiriere
• pentru o relație pe termen lung, perioadă în care apartamentul tău să rămână neocupat micșorându-se considerabil.

5. Ce chirie aș putea obține pentru apartamentul meu?

În primul rând, trebuie să știi că există mai multe tipuri de chirie lunară, pe care o poți conveni cu chiriașii tăi. Specialiștii recomandă să dai dovadă de flexibilitate în ceea ce privește condițiile financiare, pentru că interesul tău ar trebui să fie acela de a-ți păstra chiriașii pentru un timp cât mai îndelungat.
Chiria fixa;
Chiria variabila;
Chiria indexabila.
Ținând cont de cele prezentate mai sus, ai mai multe variante la dispoziție, fiecare cu plusurile și minusurile sale și o vei putea alege pe cea pe care o consideri potrivită pentru tine. Chiria fixă presupune plata lunară a aceleiași sume de bani pe întreaga perioadă de desfășurare a contractului de închiriere, fără a ține cont de fluctuațiile importante ale pieței imobiliare în acest sector. Foarte mulți proprietari cad în capcana vârfurilor de sezon, încercând să obțină o chirie cât mai mare atunci când prețurile sunt cele mai ridicate (lunile septembrie-octombrie în cazul Clujului) și să o păstreze la același nivel pe tot parcursul anului. Atenție, să nu cazi și tu în această capcană! Pentru că vei avea surpriza ca numai după câteva luni, în mijlocul iernii, chiriașii tăi să anuleze contractul de închiriere și tu să fii nevoit să cauți alți clienți în condițiile unei piețe situate la un nivel net inferior celui din perioada de vârf.

Chiria variabilă este o soluție pentru cele enumerate mai sus. Este expresia flexibilității de care și tu trebuie să dai dovadă în relațiile cu chiriașii tăi. Astfel, poți stabili cu aceștia nivele diferite ale chiriei în funcțiile de sezon: iarna când cheltuielile de întreținere sunt mai ridicate, este recomandat să accepți o chirie mai mică. La fel, vara, în perioada vacanțelor, când oferta de pe piața chiriilor este net superioară cererii.

Chiria indexabilă este specifică acelor contracte de închiriere desfășurate pe perioade îndelungate. Îți enumerăm mai sus, în cadrul ghidului, tipurile de chiriași existenți, iar una dintre categorii făcea referire la chiriașii parteneri/angajați ai companiilor cărora le sunt destinate apartamentele de protocol. Acestora le sunt caracteristice chiriile indexabile, pentru că puține sunt companiile care închiriază aceste apartamente pe perioade scurte de timp. De regulă vorbim de contracte pe parcursul a mai multor ani, iar chiria în acest caz se indexează în funcție de cursul valutar sau de inflație.

6. Ce înseamnă garanție? Ar fi bine să solicit așa ceva?

Garanția reprezintă un minim de siguranță pe care ți-o poți asigura, în fața unor cheltuieli neplătite sau a unor daune produse și neremediate. În general, garanția reprezintă cuantumul chiriei pe 1-2 luni și se plătește de către chiriaș în momentul semnării contractului de închiriere, urmând a fi restituită acestuia la finalul perioadei contractuale, în cazul în care toate aceste datorii au fost achitate. Garanția este o sumă modică însă, comparativ cu valoarea bunurilor puse la dispoziție chiriașilor, dar noi îți recomandăm să apelezi la acest mijloc de precauție, măcar pentru a-i responsabiliza pe aceștia.

7. Care sunt cele mai eficiente forme de publicitate imobiliară pentru apartamentul meu de închiriat?

Spre deosebire de perioada de început a pieței imobiliare, când resursele în ceea ce privește publicitatea erau limitate, în prezent proprietarii de apartamente de închiriat au la dispoziție un spectru mult mai diversificat de promovare imobiliară și depinde de deschiderea și de bugetul fiecăruia pentru a aborda calea tradițională sau una adaptată zilelor în care trăim. Sigur, tu poți utiliza atât varianta de promovare clasică (și ne referim aici la formele cele mai simple de publicitate:

• anunțul scris și publicitatea orală, anunțându-vă cunoștințele și prietenii că apartamentul vostru este disponibil) sau variante de promovare mult mai ingenioase, mai explicite și, de aceea, mai atrăgătoare. Vom puncta mai jos doar câteva variante din gamă atât de variată a publicității imobiliare:
• prezentare foto profesionistă, cuprinzând imagini sugestive ale apartamentului tău și ale zonei unde este situat;
• un film de prezentare;
• o pagină dedicată apartamentului tău pe rețelele social-media(Facebook, Google+, Pinterest), având în vedere amploarea pe care au luat-o acestea în ultimii ani.

Toate cele prezentate mai sus, tu le poți îmbunătăți și reîmprospăta constant, pentru că este important ca informațiile pe care le oferi posibililor tăi clienți să fie actualizate la zi. În cazul în care vei apela la serviciile consilierilor imobiliari, lucru pe care ți-l recomandăm, vei beneficia de un pachet complet de promovare, conceput pentru tine de specialiștii noștri, salvând astfel timp prețios și resurse financiare importante.

8. Cum ar trebui să mă comport în cadrul etapei de vizionare?

Spre deosebire de vânzările de apartamente, în cazul chiriilor etapa de vizionare NU este foarte complexă, lucrurile putându-se finaliza chiar în cadrul acesteia, iar la sfârșitul întâlnirii să se semneze contractul de închiriere. Astfel, în cadrul unei singure etape din procesul de închiriere pot fi incluse alte două, vizionarea, negocierea și finalizarea tranzacției constituindu-se practic într-una singură, unitară, fără diferențe majore de timp, de atitudine sau de abordare.

Tocmai această viteză în desfășurarea lucrurilor te obligă pe tine, proprietarule, să apelezi la consultanță de specialitate, pentru că sunt multe întrebări la care trebuie să obții răspunsuri reale, înainte de a înstrăina, fie și temporar, apartamentul tău unor necunoscuți, chiar după prima întâlnire.

Revenind la întrebarea de mai sus, noi îți recomandăm să ai o atitudine deschisă și prietenoasă, pentru ca posibilii tăi chiriași să înceapă să se simtă ca acasă. În același timp, pune întrebări cât mai diverse pentru a începe să-i cunoști, în “domeniile” în care ești interesat: posibilitățile de plată, stilul de viață, domeniul de activitate, experiențe anterioare, planuri de viitor, etc.

Trecând la etapa de negociere, îți recomandăm să fii flexibil în ceea ce privește chiria și modalitățile de plată, dar nu și în ceea ce privește termenele de plată și garanția. Semnează apoi contractul de închiriere fără ezitare, dacă toate semnele de întrebare și-au aflat răspunsurile așteptate.

9. Ce reprezintă contractul de închiriere și care sunt cele mai importante clauze ale sale?

Contractul de închiriere reprezintă o convenție scrisă între un locator (proprietar) și unul sau mai mulți locatari (chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție apartamentul său locatarilor pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume de bani (chirie) plătibilă lunar. Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți. Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durată contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care specialiștii îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate și să nu le omiți din contract, dacă vrei să ai un plus de siguranță.

Care sunt aceste clauze? Ți le vom enumera pe scurt mai jos:

• preavizul de 30-60 de zile;
• garanția, plătibilă la semnarea contractului sau la intrarea în spațiul închiriat;
• inspecție periodică pentru verificarea stării tehnice a apartamentului și a plății facturilor la utilități;
• dovada plăților și penalități pentru întârziere;
• clauza de subînchiriere;
• clauza de evacuare;
• numărul de persoane;
• neacceptarea animalelor de companie;
• procesul verbal de predare-primire (care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea acestora), date spre folosință locatarilor împreună cu apartamentul închiriat. Indexurile la apă, gaz, curent.

Nu uita! Apelarea la serviciile consilierilor noștri imobiliari te scutește de eforturi substanțiale vizavi de necunoscutele pe care le ai în ceea ce privește contractul de închiriere.

10. Ce documente trebuie să prezint și ce taxe trebuie să plătesc atunci când îmi închiriez apartamentul?

În momentul elaborării și semnării contractului de închiriere, în calitate de proprietar al apartamentului închiriat, trebuie să prezinți următoarele documente:

• act de identitate;
• extras de carte funciară de informare actualizat;
• certificatul energetic.

De asemenea, pentru înregistrarea contractului de închiriere la Administrația Financiară ai nevoie de

• actele de identitate ale locatorului si locatarului;
• contractul de închiriere in 3 exemplare;
• formularul tip pentru Declarația 200 (pentru impozitul pe venit) in 2 exemplare;
  timbru fiscal.
• Atunci când îți închiriezi apartamentul, există o serie de obligații financiare pe care acest proces îl presupune:
  taxa pentru eliberarea certificatului de performanță energetică a apartamentului închiriat;
  comisionul agenției imobiliare;
• impozitul anual pe veniturile obținute din închirierea de bunuri imobile.

Articolul Ghidul proprietarului ce închiriaza apare prima dată în Dragu Imobiliare Next Level.

Atunci când cumperi un apartament, pentru tine și familia ta, este important să parcurgi câțiva pași astfel încât procesul de cumpărare să se desfășoare într-un mod organizat. Etapele pe care specialiștii noștri ți le vor prezenta pe parcursul acestui ghid sunt orientative (nu neapărat în ordine cronologică) și urmându-le ca atare, vei putea cu siguranță să faci cea mai bună alegere, conform nevoilor tale locative și bugetului de care dispui.

Specialistii recomandă să parcurgi 8 etape:

• Identificarea nevoilor locative;
• Conturarea bugetului, stabilirea surselor de finanțare;
• Alegerea echipei cu care urmează să colaborezi: agentul imobiliar, brokerul de credite, consilierul juridic, specialistul în amenajări interioare;
• Etapa de selecție- stabilirea criteriilor generale pe care trebuie să le îndeplinească apartamentul căutat: zonă, preț, număr de camere și dispunerea acestora, gradul de finisare, etc;
• Vizionarea ofertelor selectate;
• Elaborarea și prezentarea ofertei de cumpărare (oferta de preț, modalități de plată facilități);
• Negocierea;
• Finalizarea tranzacției de vânzare-cumpărare.

2. De ce să colaborez cu un agent imobiliar?

Am ales să demarăm procesul de cumpărare a apartamentului tău cu acest aspect, al colaborării cu un agent imobiliar, pentru că un profesionist îți va oferi cele mai bune sfaturi încă din fazele incipiente ale cumpărării. Specialiștii îți vor oferi un pachet personalizat de servicii, adaptat cerințelor tale, începând cu identificarea nevoilor tale locative și continuând cu celelalte etape prezentate mai sus.

De ce să colaborezi cu un specialist imobiliar ? Îți vom oferi mai jos câteva din argumentele care te vor ajuta sa gasesti răspunsul la această întrebare:

• Pentru a avea acces la informații. Specialiștii noștri îți vor oferi informații prețioase legate de prețurile la care s-au tranzacționat alte oferte în zona selectată de tine, perioada cea mai potrivită pentru a face o achiziție, timpul de când o anumită ofertă este listată pe piață, precum și de istoricul și caracteristicile zonei unde dorești să cumperi un apartament;
• Pentru a avea acces la oferte. Specialiștii noștri îți vor deschide ușile. Astfel tu vei avea posibilitatea de a viziona într-un interval de timp rezonabil mai multe apartamente, fiecare dintre ele răspunzând solicitărilor tale într-o mare măsură;
• Pentru a câștiga timp. Timpul este foarte prețios atât pentru tine cât și pentru specialiștii noștri. De aceea ei vor identifica pentru tine cele mai bune variante în cel mai scurt posibil și vei putea astfel alege dintre acestea apartamentul perfect pentru tine și familia ta;
• Pentru a câștiga încredere. Apelând la serviciile specialiștilor noștri nu vei călca pe un teren minat, apartamentele prezentate fiind vizionate inițial de către aceștia. Este foarte important să nu intri într-un apartament legat la ochi, specialiștii noștri punându-ți la dispoziție prezentări explicite ale acestuia, în format text, foto și video;
• Pentru a câștiga bani, specialiștii noștri negociind pentru tine cel mai bun preț pentru apartamentul selectat;
• Pentru a câștiga siguranță, tranzacția de vânzare-cumpărare desfășurându-se conform normelor legale în vigoare. În acest sens, specialiștii noștri vor verifica toate documentele apartamentului selectat (poți studia lista acestor documente mai jos, în cadrul ghidului. Vezi secțiunea “Ce documente trebuie să solicit vânzătorului înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare?”).

3. Cum aleg cel mai bun agent imobiliar?

Alegerea agentului imobiliar care să te reprezinte este unul din momentele cheie ale procesului tranzacțional, pentru că de el depinde desfășurarea ulterioară a evenimentelor. Poți face o alegere proastă sau una inspirată, iar apartamentul pe care-l vei cumpăra va fi un eșec total sau un adevărat succes. Depinde numai de tine și de modul în care tratezi acest aspect.

Hai să facem o primă selecție, între un profesionist și un oportunist, pentru că piața imobiliară românească din păcate este foarte permisivă, oferind posibilități nelimitate de acțiune atât agenților imobiliari profesioniști, cât și celor de ocazie. Modalitățile de selecție sunt multiple, de la contactul direct, până la cel telefonic, recomandări, prezența în mediul online și offline, apartenența la un brand etc. Este mult mai ușor astăzi să deosebești un profesionist de un agent de ocazie, pentru că numărul celor din urmă s-a redus semnificativ în anii de criză imobiliară pe care i-am traversat. Din acest punct de vedere putem afirma cu tărie că, pentru piața imobiliară românească a fost benefică perioada de criză imobiliară, pentru că au rezistat doar companiile mari, cu serioase resurse financiare și umane.

Va fi mult mai greu să alegi cel mai bun agent imobiliar care să te reprezinte dintre adevărații profesioniști și cei care-și spun profesioniști.

Un auto-intitulat profesionist:

• Își va negocia comisionul doar pentru a încheia tranzacția, făcând astfel o concurență neloială pe piață;
• Va apela la forme de publicitate falsă, pentru a-și atrage clienții;
• Te va abandona dacă nu te vei decide asupra apartamentului încă de la prima întâlnire;
• Pentru că nu va ști să identifice care sunt nevoile tale locative, îți va oferi variante atât de diferite încât nu vei mai ști ce vrei să cumperi.
• În plus te va convinge să-ți schimbi opțiunile doar pentru a selecta una din ofertele din lista sa;
• Nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Un specialist imobiliar :

• Va lucra pentru tine, nu pentru comision, în direcția satisfacerii nevoilor tale locative. Comisionul va veni ca o consecință a activității bine-prestate, în spiritul relației de câștig-câștig;
• Te va asista pe parcursul întregului proces de cumpărare a apartamentului tău;
• Îți va oferi un număr limitat de oferte, care reprezintă soluții pentru tine, nu oferte brute, numeroase și deviante de la solicitările tale;
  Va stabili cu tine un program organizat de vizionare și va comprima la maxim intervalul de timp necesar acestei etape;
• Te va ajuta să pregătești o ofertă de preț cu care să nu dai greș;
• Va negocia pentru tine cel mai bun preț și cele mai bune condiții de plată;
• Îți va oferi servicii complementare: asistență financiar-bancară și consiliere juridică;
• Împreună cu tine, va pune bazele unui parteneriat pe termen lung.

4. Cum aflu ce apartament imi trebuie?

Identificarea nevoii locative reprezintă o problemă pe cât de sensibilă, pe atât de tehnică și de solicitantă, pentru că acesta este punctul de plecare în procesul de cumpărare a apartamentului tău. În momentul în care te-ai hotărât să cumperi un apartament, de multe ori nici tu nu știi exact ce tip de apartament ți se potrivește și în ce zonă. Cel mai simplu răspuns la problema ta imobiliară este un apartament spațios, finisat, bine-poziționat și ieftin.

Pornind de la acest clișeu îți prezentăm mai jos motivele pentru care poți renunța oricând la una sau mai multe din cele 4 pretenții, iar rezultatul final va fi un apartament potrivit atât pentru nevoile tale actuale cât și pentru cele viitoare.

Uneori un apartament prea mare reprezintă un inconvenient major, spațiul pe care ulterior îl vei descoperi ca fiind excedentar necesitând eforturi financiare considerabile, atât în faza de achiziție cât și pentru întreținere. De ce să plătești pentru un spațiu pe care nu-l folosești, aceasta ar trebui să fie una din întrebările la care să ai răspunsul pregătit înainte de a-l cumpăra. Sfat: atenție la dimensiunile apartamentului cumpărat! Oare chiar ai nevoie de o suprafață atât de generoasă? Gândește-te și la costurile pe care acest lucru le presupune.
Fiecare cumpărător, mai devreme sau mai târziu, în funcție de bugetul de care dispune, își va personaliza apartamentul conform propriilor gusturi. La fel vei face și tu, și de aceea nu trebuie să plătești pentru finisaje pe care la un moment dat le vei îndepărta. Sfat: nu cumpăra un apartament doar pentru că este frumos ambalat! În viitor vei folosi și ambalajul sau numai produsul?
Un apartament bine-poziționat este prioritatea ta numărul unu. Trebuie să știi că, la fel de bună ca o zonă deja consacrată, poate fi și o zonă aflată în plină dezvoltare. Diferențele de preț între cele două zone astăzi sunt mari, dar peste o perioadă de timp, atunci când tu vei dori să vinzi, probabil aceste diferențe se vor diminua. Sfat: cumpără un apartament situat într-o zonă bună!
Cine nu-și dorește un apartament ieftin? Însă, în spatele unui preț mic se pot ascunde vicii pe care singur nu le vei putea descoperi. Sfat: un profesionist cunoaște toate problemele unui apartament; nu ezita să apelezi la serviciile specialiștilor noștri!
Specialiștii te vor ajuta să cumperi cel mai bun apartament, identificând atât nevoile tale actuale de locuire, cât și pe cele din viitorul apropiat. Astfel nu vei fi nevoit să îți schimbi apartamentul mai devreme decât ți-ai propus, doar pentru că planurile tale s-au modificat între timp. Un specialist știe ce întrebări să-ți adreseze, în ce situații să te pună, astfel încât să descopere inclusiv acele nevoi ascunse pe care nici măcar tu nu le știai.

5. Ce surse de finanțare pot accesa și care sunt modalitățile mele de plată atunci când cumpăr un apartament?

Cele mai întâlnite modalități de plată în tranzacțiile de vânzare-cumpărare de pe piața imobiliară românească sunt: plata integrală și creditul ipotecar. Există și alte modalități prin care îți poți îndeplini visul, acela de a cumpăra un apartament, și ți le vom prezenta pe toate în cele ce urmează:

• Plata integrală. Este cea mai fericită situație, în care beneficiezi de întreaga sumă de bani și pe care o vei înmâna vânzătorului la notar, în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Dacă plata se face prin transfer bancar, diferența este că vânzătorul își va primi banii cu o întârziere de câteva zile;
• Plata în rate. Există situații în care vânzătorul, persoană fizică sau juridică, acceptă varianta de plată în rate, bazându-se pe bonitatea financiară a cumpărătorilor. Este și o modalitate “eleganta” de a evita comisioanele și dobânzile bancare;
• Creditul Prima Casă. A fost aproape singura soluție financiară acceptabilă pentru cumpărarea unei locuințe în perioada de criză imobiliară. Avantajele creditului Prima Casă față de un credit ipotecar obișnuit constau în faptul că avansul minim este de numai 5%, iar statul preia o parte din riscurile bancare. De asemenea, nivelul dobânzilor este limitat iar creditarea se face doar în lei (conform ultimilor modificări ale normelor programului);
• Creditul ipotecar clasic. A devenit în ultima perioadă mult mai interesant, în condițiile în care costurile de creditare pentru un credit ipotecar clasic în euro sunt mai reduse decât costurile unui credit Prima Casă în lei. Acest lucru înseamnă o rată lunară mai mică și o sumă totală de rambursat inferioară decât în cazul unui credit garantat de stat. Singurul dezavantaj al acestui tip de credit este avansul solicitat, de minim 25% din valoarea apartamentului achiziționat.
• Economisire-creditare. Este o variantă interesantă pentru acei cumpărători care privesc achiziționarea locuinței ca pe un proces de durată. Acest produs bancar, oferit de bancile pentru locuinte, presupune o perioadă de economisire, în care clientul acumulează capital în contul său, și o perioadă de creditare, în care clientul primește dublul sumei acumulate, ratele la creditul din perioada a doua fiind egale cu sumele lunare depuse în perioada de economisire.
• Rent-to-buy. Este o varianta recent introdusă pe piața imobiliară românească și care, așa cum o arată și termenul “rent-to-buy” (închiriază pentru a cumpăra), presupune o perioadă inițială de închiriere, limitată la 1-2 ani, după care chiriașul devine cumpărător, iar chiriile lunare deja plătite constituie avansul pentru cumpărarea respectivului apartament.

6. Ce înseamnă cu adevărat o zonă bună pentru mine?

Piața imobiliară americană, poate cea mai dezvoltată dintre piețele imobiliare ale lumii, este guvernată de principiul conform căruia, cele mai importante trei aspecte pe care trebuie să le urmărească un cumpărător atunci când își caută o locuință sunt: “location, location, location” (locație, locație, locație). Și este și normal să fie așa, dacă luăm în considerare faptul că, atunci când cumperi un apartament, el trebuie să corespundă cerințelor tale actuale și, în același timp, să constituie și o investiție pe termen lung.

Pentru a-ți răspunde la întrebarea de mai sus, într-un mod corect și complet, vom analiza cele două dimensiuni:

Care sunt cerințele tale actuale în ceea ce privește zona unde îți dorești să cumperi?
Agentii imobiliari specializati, datorită experienței și pregătirii specifice, vor identifica cu ușurință care sunt cerințele tale cu privire la zona preferată. Este posibil, de exemplu, să ai o viață activă și să ți se potrivească zona centrală a orașului. Sau, poate ești un familist convins și o zonă cu facilități multiple, grădinițe, școli, centre comerciale, parcuri, spații de joacă etc, este exact ceea ce îți dorești. În fine, poate vrei să te retragi într-o zonă liniștită, să scapi de agitația orașului, și atunci îți vom recomanda un cartier mai liniștit sau chiar unul nou, situat la marginea pădurii sau într-una din localitățile vecine.

Pentru oricare dintre variante, sunt soluții reale pentru tine.

Cum să investești deștept în cumpărarea unui apartament din punct de vedere locativ?

În ceea ce privește latura investițională, ea nu este deloc de neglijat, mai ales în condițiile în care, în viitor, nevoile tale locative se vor schimba. În momentul în care vei dori altceva, un apartament mai spațios sau, de ce nu, unul mai mic și cochet, va trebui să vinzi. De aceea este foarte important să alegi inteligent. Specialiștii îți vor oferi cea mai bună soluție pentru nevoile tale curente și, în același timp, apartamentul tău va fi plasat într-o zonă cu potențial de creștere în viitor, în condiții normale de piață.

Apartamentul cumpărat azi reprezintă o investiție în viitor.

7. Ce să aleg, un apartament vechi sau un apartament nou?

Îți vom prezenta în cele ce urmează o analiză comparată între apartamentele vechi și cele noi, cu plusurile și minusurile pe care le au unele față de celelalte, astfel încât să faci cea mai bună alegere pentru tine și familia ta:

De ce sunt mai bune apartamentele vechi?

• pentru că sunt situate în zone rezidențiale bune, în cartierele clasice din interiorul orașului;
• pentru că te poți muta imediat;
• pentru că accesul la facilitățile zonei este ușor; magazine, școli, grădinițe, mijloace de transport în comun, drumuri modernizate, parcuri, locuri de joacă, terenuri de sport, etc;
• pentru că în zonele clasice, de regulă, nu se dezvoltă alte proiecte imobiliare, deci ești scutit de disconfortul creat de activitățile de șantier;
• pentru că suprafețele locuințelor sunt mai reduse, deci prețurile/unitate sunt mai mici; astfel locuințele din blocurile vechi sunt mai accesibile din punct de vedere financiar, iar mărturie în acest sens stă faptul că marea majoritate a locuințelor cumpărate prin programul Prima Casă sunt în blocurile construite în perioada comunistă.

De ce sunt mai bune apartamentele noi?

• pentru că dispun de suprafețe generoase satisfăcând astfel cerințele legate de confortul personal;
• pentru că sunt situate la marginea orașelor și în zone verzi, împădurite, oferind liniște celor care s-au săturat de zgomotul și agitația orașului;
• pentru că există posibilități mai mari de parcare decât în cazul blocurilor vechi;
• pentru că materialele folosite atât la construcția propriu-zisă, cât și la finisajele interioare sunt de o calitate superioară;
  pentru că normele de construcție impun structuri rezistente la calamitățile naturale, cum ar fi cutremurele și astfel vei fi mai ferit de astfel de riscuri;
• pentru că zonele noi sunt în creștere și astfel vei face și o investiție bună în viitor.

8. La ce trebuie să mă uit atunci când vizionez un apartament?

Atunci când vizionezi un apartament, în primul rând trebuie să fii atent la detaliile tehnice generale ale acestuia, respectiv, la numărul de camere și dispunerea acestora, numărul de băi, orientarea în funcție de punctele cardinale, starea instalațiilor termice și electrice, starea pereților, starea generală a blocului, vecinătățile, etc.

Sunt mici șansele ca și unui ochi neavizat să-i scape aceste elemente încă de la prima vizionare. Există în schimb o altă serie de lucruri pe care n-ar trebui să le ignori atunci când vizionezi un apartament, lucruri aparent minore, dar care pot face diferența între o achiziție bună și una mai puțin bună.

De exemplu, încă înainte de intrarea în bloc, poți observa dacă există sau nu locuri de parcare suficiente în zonă, dacă spațiul verde din fața blocului este sau nu îngrijit, dacă aleea principală este proaspăt măturată, dacă imaginea de ansamblu a blocului unde este situat apartamentul tău și a blocurilor din jur este cea a unei zone în care ți-ai dori să locuiești. Pătrundem apoi în casa scării, care ar trebui să fie curată, bine iluminată și fără mirosuri neplăcute. Atenție la panoul de afișaj! Câți dintre viitorii tăi vecini au centrale proprii de apartament? Câți au restanțe la întreținere? Nu vrei să locuiești într-un bloc ce riscă în orice moment să fie decuplat de la utilități pentru neplata facturilor.

Am ajuns și în viitorul tău apartament. Ce aspecte minore nu trebuie să ratezi? Vezi dacă ai posibilitatea de a efectua modificări ale spațiului interior, dacă există unele camere mai luminoase decât altele, dacă baia are sau nu geam, dacă balconul îți oferă o priveliște plăcută, dacă elementele de finisaj și de amenajări interioare care îți vor rămâne ție sunt de bună calitate și merită să plătești pentru ele.
9. Să fac o ofertă scrisă sau una verbală?
Unii cumpărători își prezintă oferta de cumpărare verbal, la câteva minute după ce abia au intrat în apartamentul ofertat. Este o modalitate ieftină și neprofesionistă prin care încearcă să “ia pulsul” vânzătorului. Suntem de acord însă că în etapa de negociere cumpărătorul este partea mai activă a procesului de vânzare, dar nu este nevoie să “harțuiesti” vânzătorul cu orice preț pentru a-ți îndeplini misiunea, pentru că vei avea surpriza ca acesta să reacționeze negativ și să te elimine de pe lista posibililor cumpărători.

Specialiștii îți recomandă să prezinți vânzătorului o ofertă elaborată, completă și corectă, dar nu înainte de a viziona apartamentul împreună cu toți membrii familiei, astfel încât decizia de cumpărare să fie unanimă. De asemenea, nu este indicat să prezinți o ofertă de preț înainte de a te consulta cu agentul tău imobiliar.

Nu trebuie să ofertezi fiecare apartament vizionat, ci trebuie să identifici acea ofertă care ți se potrivește cel mai bine și care corespunde nevoilor tale și ale familiei și să te concentrezi strict asupra ei.

O ofertă verbală, are avantajul de a fi dezbătută de cele două părți chiar în momentul prezentării, putându-se rezolva unele obiecții apărute, într-un timp foarte scurt. Dezavantajul unei astfel de oferte este că timpul de reacție al vânzătorului este redus la limită și răspunsul acestuia s-ar putea să nu-ți fie favorabil.

În schimb, o ofertă scrisă beneficiază de avantajul că răspunsul vânzătorului va veni după analiza atentă a acesteia. Vânzătorul are posibilitatea de a citi și reciti oferta ta și de a lua cea mai bună decizie fără presiunea momentului, în deplină cunoștință și înțelegere a tuturor elementelor pe care le conține oferta de cumpărare. O ofertă scrisă este, de asemenea, o variantă mult mai profesională și astfel vânzătorul va trage concluzii care-ți vor fi favorabile, cum ar fi: intenția reală de cumpărare, seriozitatea, siguranță, etc.

10. Cum pot negocia prețul apartamentului?

Etapa de negociere a prețului este etapa de maximă încărcătură emoțională și nervoasă în cadrul procesului de cumpărare a unui apartament. Specialiștii vor negocia pentru tine cel mai bun preț posibil, ținând cont de mai multe aspecte, beneficiind de informații valoroase despre apartamentele pe care le au în portofoliu și folosind tehnici de negociere specifice:

• vor negocia un preț cu atât mai bun cu cât perioada de timp de când respectivul apartament este listat pe piață este mai mare;
• vor negocia un preț mai bun cu cât dorința de a vinde a vânzătorului este mai mare;
• vor negocia un preț mai bun cu cât nevoia de lichidități a vânzătorului este mai ridicată;
• vor negocia un preț mai bun dacă varianta de plată oferită corespunde solicitărilor vânzătorului;
• vor negocia un preț mai bun dacă vânzătorul, atașat emoțional de apartamentul său, va citi în atitudinea cumpărătorului același atașament;
• vor negocia un preț mai bun dacă vom da dovadă în cadrul acestei etape de flexibilitate și deschidere.

11. Ce documente trebuie să solicit vânzătorului înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare?

Este obligatoriu ca tranzacția de vânzare-cumpărare să se desfășoare respectând toate normele și procedurile legale, în condiții de maximă siguranță pentru părți. În acest sens, verificarea documentelor devine o sarcină pe cât de importantă, pe atât de complicată pentru un cumpărător neavizat. Apelând la serviciile profesionistilor, vei beneficia și de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ți-l vom oferi. Specialiștii noștri sunt în măsură să-ți prezinte, sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) și a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranță ai dificultăți în a le descoperi.

Actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi după caz:

• contract de vânzare-cumpărare, certificate de moștenitor, contract de donație, sentință civilă definitivă și irevocabilă, etc;
• Extrasul de carte funciară, care se obține de către biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciară este documentul care certifică datele de identificare ale unei proprietăți, precum și situația juridică a acesteia (dacă este sau nu ipotecată, dacă există sau nu interdicții de înstrăinare, etc.);
• Documente care certifică faptul că vânzătorul nu are datorii în legătură cu apartamentul vândut (certificatul fiscal, care se obține de la Administrația Financiară și care confirmă faptul că proprietarul este la zi cu dările față de stat; adeverință de la asociația de proprietari, care să arate că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreținere, de reparații sau alte cheltuieli comune; adeverință de la Electrica, care să arate că proprietarul este cu plățile la zi;
• Certificatul energetic, document care atestă performanța energetică a clădirii, prezentarea acestuia devenind o obligație legală a vânzătorului începând cu 2013;
• Declarație de la primărie (după caz) cu specificarea că imobilul nu este revendicat sau notate procese în circuitul civil, in situația în care imobilul a fost dobândit în baza Legii 10 sau 112.
• Actele de identitate ale vânzătorilor

12. Ce alte costuri presupune cumpărarea unui apartament?

Cumpărarea unui apartament presupune, în afara costului de achiziție stabilit împreună cu vânzătorul și evidențiat în contractul de vânzare-cumpărare, câteva costuri suplimentare pe care nu trebuie să le ignori atunci când îți stabilești bugetul.

• Comisionul și alte taxe bancare, în cazul în care îți cumperi apartamentul accesând un credit ipotecar;
• Taxele notariale (taxele de intăbulare, onorariul notarului);
• Costuri post-vânzare, pe care trebuie să le iei în calcul pentru că va trebui să le achiți începând cu prima lună: rata lunară, cheltuieli de reparații și reamenajare, cheltuieli de întreținere, impozitul pe bunuri imobile, asigurarea obligatorie a locuinței.

Articolul Ghidul cumparatorului imobiliar apare prima dată în Dragu Imobiliare Next Level.

Pentru a incheia cu succes o tranzactie imobiliara de vanzare, este necesar sa parcurgi sase etape. Ce inseamna succes in acest caz? inseamna vanzarea apartamentului tau respectand toate procedurile si normele prevazute de lege, la cel mai bun pret si in cel mai scurt timp posibil.

Va recomandam pentru vanzarea apartamentului tau urmatorii pasi:

• etapa de pregatire a apartamentului, de stabilire a pretului de vanzare si a conditiilor in care se va realiza vanzarea acestuia;
• publicitatea imobiliara;
• consilierea de specialitate;
• etapa de prezentare a apartamentului posibililor cumparatori (vizionare);
• etapa de negociere;
• etapa de finalizare efectiva a vanzarii apartamentului.

2. De ce trebuie sa-mi pregatesc apartamentul pentru vanzare?

Ai dreptate sa iti pui aceasta intrebare. Pentru ca fiecare cumparator isi va personaliza apartamentul dupa propriile gusturi si nevoi, aducand imbunatatiri acestuia in functie de gradul de finisare dorit si de bugetul pe care l-a alocat pentru acest proiect.

Insa, un apartament nu se poate afisa posibililor cumparatori in stare bruta, fara o igienizare generala. Pregateste-ti apartamentul astfel incat el sa raspunda cerintelor cumparatorilor si, de asemenea, sa le ofere acestora acea stare de bine care sa-i motiveze sa ia o decizie favorabila.

Nu investi sume importante pentru amenajari sofisticate, pentru ca nu-ti vei recupera banii investiti in urma vanzarii. Igienizare nu inseamna reamenajare. Foloseste ceea ce ai, nu cumpara lucruri noi decat daca este neaparat nevoie! Este obligatoriu sa inlocuiesti un robinet stricat sau o teava care prezinta fisuri, insa piesele de mobilier, parchetul sau usa de la intrare nu trebuie schimbate decat daca sunt intr-o stare avansata de degradare.

Toate cele prezentate mai sus vor fi dublate obligatoriu si de pregatirea ta pentru procesul de vanzare, ceea ce inseamna organizarea programului personal astfel incat sa poti primi vizitele cumparatorilor intr-un interval de timp rezonabil. De asemenea atitudinea ta in cadrul intregului proces de vanzare trebuie sa fie indreptata spre un singur scop, acela de a vinde si trebuie sa dai astfel dovada de punctualitate, deschidere, rabdare, ospitalitate chiar si sa oferi clientilor acea stare de siguranta si de bine.

3. Care este pretul corect pentru apartamentul meu?

Pentru stabilirea pretului corect al apartamentului tau iti recomandam sa apelezi la serviciile specialistilor . Orice metoda alternativa vei folosi iti va oferi un rezultat nerealist pentru ca un specialist, datorita experientei, a prezentei zi de zi in piata, folosind mijloace specifice, poate emite o opinie obiectiva, concretizata intr-o evaluare corecta a apartamentului tau.

Daca alegi totusi varianta “pe cont propriu” este bine sa tii cont de urmatoarele sfaturi:

• detaseaza-te de statutul de proprietar, abandoneaza-ti emotiile si trateaza totul ca pe o afacere. Apartamentul tau nu va fi niciodata mai valoros decat altele similare de pe piata doar pentru ca tu ai locuit acolo;
• studiaza piata transformandu-te daca este nevoie in cumparator. Vei putea astfel sa faci o estimare aproximativa asupra pretului mediu din zona ta. Atentie! Pretul public nu este acelasi cu pretul de vanzare, deci ia in calcul si marja de negociere;
• stabileste un deadline. Vrei sa-ti vinzi apartamentul cat mai repede sau vrei sa astepti vremuri mai bune? Raspunsul la aceasta intrebare se va reflecta in pretul apartamentului tau si in facilitatile de plata pe care le vei oferi cumparatorilor.

Esti constient ca toti acesti pasi te vor costa foarte mult timp, foarte multa munca de cercetare si de informare, iar rezultatul final este posibil sa nu te satisfaca pe deplin. Poti beneficia de toate acestea apeland la specialisti, care-ti vor oferi un pachet complet de servicii adaptat cerintelor tale.

Iti recomandam sa citesti si :

Supraevaluarea imobilului: 90% din vânzători fac această greșeală

4. Care sunt formele de publicitate cele mai eficiente atunci cand vreau sa-mi vand apartamentul?

Am trecut deja la a doua etapa din procesul de vanzare al apartamentului tau, etapa in care decizia ta de a vinde va deveni publica. Modalitatile prin care poti face public anuntul de vanzare sunt multiple, de la varianta cea mai la indemana- anuntarea familiei, prietenilor, vecinilor, pana la anunturi imobiliare, filme de prezentare, campanii social media, bannere etc. Fiecare dintre aceste forme de publicitate isi pot dovedi eficienta intr-o masura mai mica sau mai mare, astfel incat niciuna dintre ele nu trebuie exclusa.

Iti recomandam sa apelezi la serviciile profesionistilor pentru a beneficia de un pachet complet de servicii imobiliare, care include si un pachet de promovare personalizat si adaptat ofertei tale. Astfel, sansele ca apartamentul tau sa iasa din anonimat, ba mai mult, sa atraga atentia cumparatorilor, vor creste considerabil.

5. Ce informatii trebuie sa contina un anunt imobiliar perfect?

Un anunt imobiliar, cea mai simpla si mai accesibila forma de publicitate imobiliara, indiferent daca este publicat in presa scrisa sau on-line, trebuie sa fie concis, sa prezinte informatii valoroase, corecte si concrete. In cadrul anuntului imobiliar trebuie sa prezinti exclusiv realitatea pentru ca orice viciu descoperit ulterior iti va indeparta clientii pentru totdeauna, iar dobandirea unui astfel de renume pe piata nu-ti va fi deloc favorabil.

Elementele obligatorii pe care trebuie sa le contina anuntul tau imobiliar sunt: zona in care se afla apartamentul si cateva caracteristici generale ale acesteia, tipul imobilului, tipul apartamentului, numarul de incaperi si dispunerea acestora, finisajele si imbunatatirile de care dispune, pretul public si facilitatile de plata oferite.

De asemenea, trebuie sa acorzi o importanta deosebita fotografiilor care insotesc anuntul imobiliar. Imaginile interioare trebuie sa fie luminoase, cu spatii cat mai largi, iar cele exterioare (vecinatati, panorame) trebuie sa fie reimprospatate in functie de anotimpul de afara. Imagineaza-ti un set de fotografii de iarna care insoteste o oferta de vanzare prezentata in mijlocul verii.

6. Care sunt tipurile de agenti imobiliari de pe piata imobiliara romaneasca?

Piata imobiliara romaneasca ofera posibilitati multiple de reprezentare a partilor implicate in procesul de vanzare-cumparare a unui apartament. Unii sunt de parere ca agentii imobiliari intermediari, cei care domina in proportie covarsitoare peisajul imobiliar romanesc, se afla in situatie de conflict de interese, reprezentand ambele parti implicate in tranzactia imobiliara. Altii, sunt de parere ca starea de conflict apare, din contra, atunci cand cele doua parti sunt reprezentate de agenti imobiliari diferiti, fiecare dintre ei aparand interesele partilor pe care le reprezinta.

Putem identifica astfel 3 tipuri de agenti imobiliari:

• Agentul imobiliar al vanzatorului. Reprezinta si apara exclusiv interesele acestuia in cadrul tranzactiei imobiliare, oferind totodata cu onestitate si profesionalism toate informatiile pe care cumparatorul le solicita, in limita confidentialitatii datelor personale ale vanzatorului.
• Agentul imobiliar al cumparatorului. Reprezinta si apara exclusiv interesele acestuia in cadrul tranzactiei imobiliare. Spre deosebire de tipul anterior, agentul cumparatorului este o persoana foarte dinamica, un foarte bun negociator, dispus sa “hartuiasca” vanzatorul sau agentul acestuia pentru a-si indeplini misiunea.
• Agentul imobiliar intermediar, reprezinta ambele parti .in mod egal in cadrul procesului imobiliar, datorandu-le in aceeasi masura onestitate si confidentialitate. Agentul imobiliar intermediar joaca rolul de mediator intre cele doua parti, nu favorizeaza niciuna dintre ele, este un foarte bun psiholog si negociator, scopul final al acestuia fiind incheierea tranzactiei de vanzare-cumparare in conditii echitabile pentru ambele parti.

7. De ce sa aleg consilierea de specialitate si nu vanzarea pe cont propriu?

Alege vanzarea pe cont propriu atunci cand:

• ai incredere excesiva in cunostintele tale imobiliare;
• stii sa stabilesti pretul corect pentru apartamentul tau, bazandu-te numai pe inspiratie si pe datele din piata actuala;
• stapanesti la perfectie tehnicile de negociere;
• ai cunostinte financiar-bancare si juridice dezvoltate;
• experientele imobiliare cu neprofesionisti te-au coplesit intr-atat incat nu vrei sa mai apelezi la serviciile unei agentii profesioniste, indiferent daca astfel iti diminuezi sansele de a-ti vinde apartamentul.

Alege consilierea specialistilor :

• pentru a avea acces la informatii;
• pentru stabilirea unui pret corect de vanzare a proprietatii tale tinand cont atat de piata imobiliara actuala cat si de cea anterioara si cea viitoare (estimata);
• pentru sfaturi imobiliare valoroase si asistenta pe intreaga desfasurare a procesului de vanzare;
• pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat si adaptat cerintelor tale;
• pentru clienti de calitate;
• pentru a castiga timp vanzarea realizandu-se in cel mai scurt timp posibil;
• pentru a castiga bani, obtinand cel mai bun pret pentru apartamentul tau;
• pentru consiliere post-vanzare cu privire la posibilitatile pe care le ai de a investi tot in domeniul imobiliar;
• pentru siguranta tranzactiei imobiliare.

8. Cum stiu care este cel mai potrivit agent pentru mine?

Din pacate, piata imobiliara de azi nu are o legislatie specifica in ceea ce priveste activitatea de intermediere imobiliara, meseria de agent imobiliar putand fi practicata fara restrictii de catre orice persoana. Astfel, profesionistii si neprofesionistii coabiteaza in cadrul unui sector inca tanar al economiei romanesti. Specializarea continua, presiunea concurentei care a scuturat puternic piata, au adancit prapastia intre cele doua categorii, diferentele dintre acestea fiind evidente. Este mult mai usor astazi sa deosebesti un agent imobiliar profesionist de un neprofesionist si in acest sens iti prezentam mai jos cateva linii clare care delimiteaza cele doua categorii:

• un profesionist lucreaza pentru tine, nu pentru comision;
• un profesionist te va sfatui ce este cel mai bine sa faci, nu iti va impune ce trebuie sa faci;
• un profesionist are prestanta si standarde de lucru;
• un profesionist are abilitati de comunicare si stapaneste la perfectie tehnicile de negociere;
• un profesionist iti va oferi un pachet de servicii complet si personalizat;
• un profesionist are intotdeauna o echipa de specialisti in spatele lui care ii sustin activitatea;

9. Cum sa-mi conving vizitatorii sa cumpere?

Ai urmat toti pasii prezentati mai sus si ai ajuns la etapa de vizionare. Este momentul sa lasi apartamentul sa vorbeasca in locul tau. Evident, acest lucru nu inseamna ca poti sta comod pe canapea, total dezinteresat de ceea ce se intampla in jurul tau. Trebuie sa fii parte activa a procesului de vizionare, iar pentru ca vizitatorii tai trebuie sa inceapa sa se simta ca acasa in apartamentul tau si sa fie sedusi iremediabil de acesta, trebuie sa ai un comportament ireprosabil.

Sa castigi “batalia emotionala” este mult mai important decat oricare element al vanzarii unui apartament. Suntem oameni, suntem condusi de emotii si actionam in directia satisfacerii dorintelor. Pe de alta parte, rationalul intervine pentru a echilibra balanta fiecaruia, insa de atunci cand emotionalul depaseste o anumita bariera, individul reuseste sa gaseasca resurse suplimentare pentru a-si indeplini dorinta. La fel se intampla si in cazul apartamentului tau. Lasa-l pe cumparator sa se indragosteasca si va cumpara.

10. Eu vreau sa obtin cel mai mare pret, de ce sa negociez?

Hai sa pornim de la pretul apartamentului tau. Stii ca exista mai multe tipuri de pret.

In primul rand vorbim despre pretul solicitat de tine, vanzatorule, care reflecta intr-un mod subiectiv suma de bani pe care o doresti pentru proprietatea ta si care este in general mai mare decat valoarea de piata a apartamentului tau.

Eroarea este scuzabila tinand cont de toate evenimentele, toate emotiile pe care le-ai adunat de-a lungul vietii si care te fac acum sa consideri ca apartamentul tau valoreaza mai mult decat altele, numai pentru motivul ca tu ai locuit acolo.

Pretul evaluat al apartamentului tau, care releva valoarea estimata a acestuia, stabilita de un specialist sau de catre un evaluator autorizat, folosind procedee si mijloace specifice.

Pretul public reprezinta valoarea la care va fi listat pe piata apartamentul tau. Aceasta valoare este de obicei cu 5-10% mai mare decat valoarea de tranzactionare.

Pretul de vanzare reprezinta pretul la care se va tranzactiona apartamentul tau si care va fi consemnat in contractul de vanzare-cumparare.

Pretul conform grilei, reprezinta o valoare estimata pentru anumite zone ale fiecarei localitati si pentru fiecare tip de proprietate in parte, valoare ce se regaseste in “grila notariala”, un document elaborat la nivel central, care stabileste preturi orientative pentru proprietatile imobiliare.

Analizand cele expuse mai sus, pretul evaluat de specialistii nostri sau de catre un expert evaluator imobiliar este cel mai apropiat de pretul la care apartamentul se va tranzactiona. Acesta va fi tinta ta in cadrul etapei de negociere.

Atentie! Negocierea nu inseamna exclusiv negocierea pretului de vanzare. Conditiile vanzarii sunt la fel de importante si ele fac parte din procesul de negociere: facilitatile de plata (prin credit bancar, plata in rate, sau plata la termen), timpul de eliberare a apartamentului (o luna petrecuta in plus in apartamentul pe care l-ai vandut te scuteste de la plata unei chirii) etc.

11. Ce variante de plata sa accept pentru vanzarea apartamentului meu?

Pentru vanzarea apartamentului tau variantele de plata sunt multiple fiecare dezavantaj aparent pe care il prezinta oricare dintre acestea, putandu-se transforma intr-un avantaj daca tii cont de recomandarile specialistilor . Variantele de plata sunt:

• plata integrala;
• plata prin credit bancar;
• plata esalonata, numarul de rate putand sa difere de la un caz la altul.

Avantajul platii integrale, il reprezinta eliminarea riscului unor intarzieri ulterioare. Beneficiind de intreaga suma, poti investi in orice moment intr-o afacere sau intr-o alta proprietate imobiliara, fara nicio constrangere financiara. Varianta de plata integrala poate fi cash, caz in care vei primi intreaga suma de bani la notar, in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare sau prin transfer bancar, ceea ce poate insemna o intarziere de 2-3 zile.

Plata prin credit bancar, poate duce de exemplu, la intarzieri de peste o luna pana la primirea sumei de bani, ca in cazul creditului Prima Casa, intarzieri datorate procesului de aprobare a creditului si de acordare a finantarii.

Plata esalonata, un plus decisiv pe care-l poti acorda cumparatorilor in cadrul procesului de negociere, nu trebuie privita neaparat ca pe un dezavantaj. Atat plata esalonata cat si plata prin credit bancar iti ofera o perioada de timp suplimentara pentru a identifica cea mai buna varianta pentru a-ti investi banii. in cazul in care suma obtinuta o vei reinvesti in achizitia unei alte proprietati imobiliare, timpul va juca in favoarea ta, pentru ca o investitie imobiliara necesita in primul rand, timp si echilibru.

12. Ce documente imi sunt necesare atunci cand imi vand apartamentul?

La vanzarea apartamentului tu, in calitate de vanzator trebuie sa prezinti urmatoarele documente:

• actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi dupa caz: contract de vanzare-cumparare, certificate de mostenitor, contract de donatie, sentinta civila definitiva si irevocabila etc;
• extrasul de carte funciara, care se obtine de catre biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciara din cadrul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara si este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciara este documentul care certifica datele de identificare ale unei proprietati, precum si situatia juridica a acesteia (daca este sau nu ipotecata, daca exista sau nu interdictii de instrainare, etc.);
• certificatul fiscal, care se obtine de la Administratia Financiara si care certifica faptul ca proprietarul este la zi cu darile fata de stat (impozite, taxe, amenzi, etc.);
• adeverinta de la asociatia de proprietari, care sa arate ca proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de intretinere, de reparatii sau alte cheltuieli comune;
• certificatul energetic, document care atesta performanta energetic a cladirii;
• adeverinta de la E-on, care sa arate ca proprietarul este cu platile la zi;
• actele de identitate ale proprietarilor;
• certicatul de casatorie (dupa caz);
• declaratie de la primarie (dupa caz) cu specificarea ca imobilul nu este revendicat sau notate procese in circuitul civil, in situatia in care imobilul a fost dobandit in baza Legii 10 sau 112.

13. Ce taxe trebuie sa platesc atunci cand imi vand apartamentul?

Atunci cand iti vinzi apartamentul trebuie sa platesti: impozitul pe tranzactii imobiliare, comisionul agentiei imobiliare si taxa pentru certificatul de energetic.

In functie de pretul de vanzare al imobilului, in calitate de vanzator, trebuie sa platesti impozitul pe venituri din tranzactii imobiliare, care se calculeaza astfel:

– 3% din ceea ce depaseste suma de 450.000 Lei.

Astfel, pentru tranzactiile a caror valoarea se situeaza sub pragul de 450000 lei nu se achita impozit pentru vanzarea acestora.

De exemplu, daca pretul de vanzare al unui imobil este de 500.000 lei, impozitul pe care trebuie sa il achiti se va calcula astfel:

3% din (500.000 lei – 450.000 lei) = 3% din 50.0000 lei = 1500 lei.

Va recomandam si urmatorul articol  care va poate  fi de folos :

7 pasi pentru a vinde rapid apartamentul

Articolul Ghidul vanzatorului imobiliar apare prima dată în Dragu Imobiliare Next Level.